下定決心買房，卻遇到貸款成數不足…
許多人出社會後辛苦的打滾多年，努力賺錢、力拼升官就是為了能夠實現終極目標 – 買一間屬於自己的房子，並且在未來能夠以小換大、越換越好；但是好不容易存到一定金額，開始看房才發現真正難的是『貸款成數』，因為無法預測自己的房屋貸款成數能貸到幾成，這關係到自己的頭期款到底要準備多少？萬一不夠怎麼辦？東拼西湊若湊不到，只能面臨貸款成數不足解約窘境？一定要知道的：哪些方法提高銀行貸款成數？以及 哪些方法可以湊足頭期款？


銀行房屋貸款，房貸額度難預估？
房貸複雜的點在於，除了表面的總價之外，最終成交價又會不一樣，以為用成交價試算房貸額度一定妥嗎？不！貸款成數是依照另一個價格「房屋鑑價」來計算！看中的房子值多少錢、能貸多少錢，全由銀行鑑價的結果決定，要是銀行鑑價太低，頭期款馬上比預估的金額要多個數十萬，舉個例子：

成交價 900 萬的房子，假設可貸 7 成 630 萬，剩下頭期款需準備 270 萬；此時若銀行鑑價評估房子值 800 萬，一樣貸 7 成的情況下只能借 560 萬，頭期款一下子變成 340 萬，足足多了 70 萬！
 

三種購屋貸款，貸款成數評估
中古屋：房屋已經過至少 1 次轉手，或使用執照超過 3 年

預售屋：正在興建尚未完工、還沒取得使用執照，但預先銷售的房屋

新成屋：完工後還沒售出的預售餘屋，或 2 年內沒人住過的房屋

依照介紹，總價照順序排一定是預售屋 > 新成屋 > 中古屋，相對的貸款成數也是預售屋 > 新成屋 > 中古屋，但是預售屋因前期可分成好幾次付款，相對來說卻更容易入手。


預售屋貸款成數
雖然總價貴，但是貸款成數高，再加上預售屋通常是透過建商向配合的銀行貸款，通常可以貸到 8 成，如此自備款相對少很多，相當適合小資族，許多年輕的首購族群會鎖定預售屋，且蓋好之後是住進全新的屋子，不需考量管線老舊的問題。

預售屋缺點
1. 與想像空間有落差

銷售預售屋通常是經過接待中心，透過其展示樣品屋或模型，想當然在行銷階段會做得特別漂亮，以創造銷售佳績，但是成品真的跟模型一樣嗎？可能須保留一點空間。

2. 居住環境無法預測

預售屋無法透過事先看房子觀察左鄰右舍，也就無法推估附近鄰居的素質了，若剛好買在隔壁或樓上的鄰居較沒同理心，那又是另一風險了。

3. 需等待房屋蓋好

預售屋是預先銷售，因此還要等待建造與完工，申請執照、驗屋後才能交屋入住，現在疫情影響，加上缺工缺料，近幾年預售屋都有延後完工的趨勢。


新成屋貸款成數
新屋貸款成數通常會比較低一點，不過若物件位處優良或購屋人信用良好，也是有可能跟預售屋一樣是 8 成，通常抓 7 至 8 成左右；新成屋也算是新屋，且比起預售屋更快可以入住，在考量時還可以實際看屋，順便觀察周遭居住環境品質。

新成屋缺點
相對預售屋來說自備款需要準備高一點比較保險，適合資金比較充裕的民眾；且樓層、房型選擇會比較少。


中古屋貸款成數
銀行的房屋鑑價，會考量房子的增值空間、轉手難易度、購屋用途、周遭生活機能、學區等等，最重要的還有房子屋齡，通常貸款成數僅在 6 成至 7 成左右，再加上前一手屋主賣屋不可能虧錢，如此頭期款可能要準備多一點了。

中古屋缺點
看中古屋需要多查資料，並且多方比較，以免買到有問題的中古屋，也可能面臨管線老舊的問題，成數低需準備較多自備款。

深怕房屋貸款成數不足？善用「房屋鑑價試算」
相信大家已經了解用成交價計算頭期款會不太準確，但是我要怎麼知道銀行鑑價到底是多少呢？我看中的房子在銀行眼中的價值是多少呢？有以下幾種免費的鑑價方式可供參考：

1. 銀行鑑價
許多銀行的官網都有提供房屋智慧估價、秒估房貸的功能，只要輸入社區名稱或地址、房屋種類、幾樓幾坪、屋齡、車位等欄位，銀行內部鑑價資料會綜合內政部實價登錄系統計算，立刻知道房子在銀行眼中值多少錢！

請注意：依照過往核貸經驗以及各銀行不同偏好，可能會讓鑑價結果在每間銀行有不同價格，幸福貸 建議您參考多間銀行的鑑價結果，抓平均值，更加準確！
 

2. 房仲業者實價登錄
房仲的網頁也擁有實價登錄系統，可供民眾查詢附近社區的成交行情，推估出房子價值。

永慶房屋-實價登錄 3.0
台慶不動產-實價登錄
591 房屋交易-實價登錄
信義房屋-實價登錄
住商不動產-實價登錄
 

3. 內政部-不動產實價登錄系統
由內政部提供的登錄平台，記錄了全台灣房屋買交易的金額，以便民眾快速了解全台房屋買賣行情。


有哪些提升貸款成數的方法？
萬一試算過後，發現成數可能不夠，難道只能眼睜睜看機會溜走嗎？幸福貸 告訴您幾個提升成數的辦法：

1. 提供保人
提供保人對銀行來說可以有效降低風險，成數也可以因此而提高，但是保人的信用一定要是優良的，否則反而會扣分；另外，為了防止名義登記人實則背後為不當炒房買賣，保人現規定須為二等親內的親屬。


2. 提供擔保品
若您有其他房屋或高價值的財產，也可以提供當成擔保品，如此也是降低銀行風險，也可以提高成數喔！
 

3. 提早培養信用
若您預計未來有買房的打算，可以提前培養信用，假設您想申請 A 銀行的房貸，那您可以提早一年申請 A 銀行的信用卡，並定期消費且按時還款，是很好的養信用方式，但不可動用卡循以及預借現金；也可以每月將存款改存到 A 銀行，增加銀行往來。


4. 穩定的收入
銀行需要看到每月穩定的收入明細，若您的薪水為獎金另計、獎金發現金、整筆薪水領現、或是有其他固定投資收入，都建議一律在固定日期存入銀行，創造穩定現金存入，再領出花用。

 
5. 房貸壽險
這是專為買房貸款人提供的壽險，在申請房貸時，同時向銀行辦理房貸壽險，如此可以轉移房貸風險，若貸款人未來因任何意外導致無法繼續還款時，保險公司就會協助其申請理賠並使用專款償還房貸，有可能可以提高成數。

 
6. 建商配合的銀行
若您是購買預售屋，如此貸款成數一定不會太低，因為這是透過建商向銀行貸款，此為整批議價，通常也可以拿到很好的成數，中古屋不適用。


房屋貸款成數不足，該如何解決？
若送件之後發現還是不夠，且通常此時已經簽約，這時候放棄等於毀約，斡旋金被沒收，還有可能付出總價 15% 的違約金，相當可怕，這時候的解決辦法：

1. 親友借款
這時候最好的方法還是向熟識親友借錢補足了，因為再怎麼樣利息也不會比外面借錢高，若您有需求借錢，記得雙方寫清楚合約，再好的親友也要互相保障對方的權益。


2. 房貸附加信貸
有的銀行可以提供房貸信貸一起配合的方案，如此可以提高成數，最高 9 成，不過後續還款就要注意，信貸部分的利率會比較高。


3. 信用貸款
也可以自行另外再辦理信貸，補足金額，信用貸款銀行與民間都有，民間的利息會比銀行略高，也要記得無擔保信用貸款有月收入 22 倍的限制。


4. 汽車貸款
如果您名下擁有汽車，此時辦理車貸也是一個方法，車貸最高可貸到車子價值的 200%，相信有機會補足缺額。



5. 保單借款
如果您的保單有保單價值準備金，部分保險公司會提供一定額度的貸款方案。


房屋貸款試算
從以上方式大概了解您的房屋行情價值後，再依照您房屋的類型，即可預估貸款房屋貸款成數，並能知道自己大概要準備多少頭期款。

但是房屋買賣不只是自備款要考慮，後續月付金也很重要，萬一月付金太高，會嚴重影響薪水收支平衡，與房屋鑑價評估相同，貸款月付金也是可以利用線上進行試算喔！幾乎所有銀行的官網都有此功能，點選月付金試算、或房貸月付金，輸入貸款金額、年利率、貸款期間、有無寬限期，即可試算出月付金！


另外，銀行房貸是否會足額，還要評估您每月的固定收入與固定支出，相當重要！

舉例：〔每月的目前負債 + 未來房貸月付金 + $13000 (銀行認定最低每月日常支出)〕 * 1.3 = 每月須達到的固定收入
試算： 廖廖每月信貸需支付 22,000，〔22000(信貸月付金) + 30000(房貸月付金) + 13000〕 * 1.3 = 84,500，也就是說，廖廖每月固定收入必須要有 84,500，房貸成數才能達到理想！